Les nouveaux arrivants riches faussent les prix de l’immobilier à Madison

Le rapport annuel de la ville révèle que les locataires et les futurs propriétaires sont hors de prix

par Eric Murphy

1 août 2023

8h00

Le marché de l'achat d'une maison à Madison est devenu tout aussi chaud que son marché de la location ces dernières années, la concurrence des nouveaux arrivants à revenus élevés dans la ville mettant la propriété hors de portée pour de plus en plus de Madisoniens, selon une version préliminaire de l'aperçu du logement 2023 de Madison. Le rapport annuel, produit par le Département de la planification, du développement communautaire et économique de la ville pour suivre les tendances du marché du logement, révèle également que les locataires à faible revenu sont déplacés de Madison, tandis que de nombreux autres étirent leur budget sur des logements qu'ils ne peuvent pas se permettre.

"Je suis vraiment préoccupé par les informations contenues dans ce rapport", a déclaré Ald. Kristen Slack après la présentation du projet de rapport le 27 juillet au comité de stratégie du logement de la ville. « Le revenu médian de la région augmente, mais surtout parmi le secteur des revenus les plus élevés ; nous perdons des familles aux revenus plus faibles ou plus modestes, qui quittent la ville ; la valeur des maisons monte en flèche, ce qui contribue à ces inégalités de richesse ; et vous avez ces ménages à revenus plus élevés qui sous-consomment [louent ou achètent des logements plus abordables]…. Ce n’est qu’une recette qui n’a pas l’air bonne.

"Nous avons récemment vu un pourcentage très élevé de ménages à revenus élevés s'installer dans la ville", a déclaré Matt Frater, spécialiste du développement communautaire de la ville et co-auteur du rapport avec l'urbaniste Colin Punt. Cette pression sur le marché a amené les acheteurs à proposer en moyenne 6 à 7 % au-dessus du prix demandé. "Si vous envisagez une maison à 415 000 $, cela représente entre 25 000 et 30 000 $ de plus que ce que vous demandez."

La concurrence est devenue si féroce que les acheteurs ont commencé à acheter des maisons unifamiliales en location. Environ une maison Madison sur cinq disponibles à la location – environ 1 100 – a été convertie en propriété depuis 2020, selon le rapport, qui note que ces logements plus grands sont généralement loués par des familles avec enfants. Slack a demandé au personnel des données supplémentaires qui permettraient de déterminer si les familles dont les ménages sont plus nombreux sont plus susceptibles de quitter la ville.

Le rapport révèle que la maison moyenne à Madison est loin d'être accessible pour la plupart. Le ménage locataire médian de Madison cherchant à acheter une maison peut se permettre un prix d'achat de 198 000 $, le ménage médian de Black Madison peut se permettre une maison de 159 000 $ et le ménage médian de Madison blanc une maison de 317 000 $. Aucun de ces chiffres n'est proche du prix moyen des maisons à Madison, qui dépasse désormais 400 000 $.

Et pour certains qui cherchent à acheter une maison, trouver des options moins chères en dehors de la ville n’est pas toujours une option. "Je vais être franc et honnête, il y a de nombreuses raisons pour lesquelles les familles de couleur veulent rester dans les limites de la ville", a déclaré Belinda Thomas, membre du comité et consultante immobilière du groupe Alvarado. « Ce n'est pas seulement dû au transport, c'est aussi basé sur le confort et l'acceptation. Il y a plus de communauté à Madison que dans les zones rurales.

Environ un quart des ménages propriétaires sont accablés par les coûts de leur logement – ce qui signifie qu'ils consacrent plus de 30 % de leur revenu à ces coûts, que la ville et d'autres utilisent comme référence en matière d'abordabilité – et la moitié de tous les locataires le sont, avec les deux les chiffres augmentent depuis 2019. Le locataire médian de Madison peut se permettre un loyer et des services publics combinés d'environ 1 170 $ par mois selon le rapport, tandis que le loyer moyen de Madison est d'environ 1 570 $, selon RentCafe, un chiffre qui a bondi de 14 % l'année dernière, le plus important. augmentation de n’importe quelle grande ville américaine.

La ville essaie de suivre le rythme du marché. Selon le Housing Snapshot, le financement de la ville a subventionné près d’un nouveau logement locatif sur cinq construit depuis 2016, soit plus de 2 100 au total.

Mais une concurrence intense menace encore de nombreuses personnes de déplacement. Pour plus de 11 000 locataires, les loyers sont si élevés qu’aucun logement disponible dans la ville n’est abordable compte tenu de leurs revenus. Ce nombre augmente d’année en année, « ce qui signifie qu’un plus grand nombre de locataires sont classés comme à faible revenu que le nombre d’unités créées à ce niveau de prix ». Et bien qu’il y ait peu de logements vacants nulle part, le marché est encore plus restreint pour les logements à faible et moyen coût, « impactant de manière disproportionnée les ménages à faible revenu alors qu’ils sont en concurrence avec les ménages à revenus plus élevés pour les mêmes logements ».